S. General FEAPDT y abogado
Arturo Sáez
Socio del despacho. Licenciado en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid en 1987 y Máster en Tributación y Asesoría Fiscal por el Centro de Estudios Financieros.
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Abogados de concesiones portuarias para prorrogar, vender o defender tu título
Una concesión en un puerto del Estado dura como máximo 50 años y solo se prorroga en los supuestos que fija la ley. Si caduca, se pierden el título y las garantías. Revisamos tu concesión con la norma de tu puerto, estatal o autonómica, y te decimos qué margen tienes.
Conoce el plazo real de tu concesiónPrimera consulta sin compromiso.
Qué es una concesión portuaria y quién la necesita
Una concesión portuaria es el título con el que la Autoridad Portuaria o la administración autonómica permite ocupar en exclusiva una parte del dominio público portuario para una actividad económica. En los puertos del Estado hace falta concesión para obras o instalaciones no desmontables y para usos de más de tres años (art. 81 del TRLPEMM).
La necesitan marinas y clubes náuticos, terminales de mercancías y de pasajeros, astilleros, varaderos, lonjas, estaciones de combustible y locales de restauración o comercio dentro del puerto. El plazo, la prórroga, la venta o la caducidad dependen de quién es el titular del puerto.
Puertos del Estado
Los gestionan las Autoridades Portuarias con el Texto Refundido de la Ley de Puertos del Estado y de la Marina Mercante (TRLPEMM). Hasta 50 años, con prórroga excepcional hasta 75.
Puertos autonómicos
Los gestionan la Agencia Pública de Puertos de Andalucía, Ports de les Illes Balears o la Generalitat Valenciana, cada uno con su ley. En Baleares el límite es de 50 años con las prórrogas incluidas.
Autorizaciones
Para instalaciones desmontables o usos de hasta tres años en los puertos del Estado (cuatro en Baleares) basta una autorización, no una concesión. Su plazo, su renovación y su extinción siguen otras reglas.
Prórroga de concesiones portuarias en los puertos del Estado
Una concesión en un puerto del Estado es improrrogable salvo en los tres supuestos del artículo 82.2 del TRLPEMM, en la redacción de la Ley 2/2024. En todos el concesionario debe estar al corriente de sus obligaciones, y la prórroga cambia las condiciones del título.
| Supuesto | Qué exige | Límite |
|---|---|---|
| Prevista en el título (art. 82.2.a) | Que el título la contemple y la pida el concesionario | Las prórrogas no superan la mitad del plazo inicial y el total no pasa de 50 años |
| Por inversión relevante (art. 82.2.b) | Una inversión no prevista de más del 20 % del valor actualizado de la inversión del título, que mejore la productividad, la eficiencia energética o la calidad ambiental, o que incorpore nuevas tecnologías | Cada prórroga hasta la mitad del plazo inicial, todas juntas hasta una vez y media y el total sin pasar de 50 años |
| Excepcional (art. 82.2.c) | Interés estratégico o relevante, informe vinculante de Puertos del Estado e inversión o contribución de más del 50 % del valor actualizado de la inversión del título | 75 años en total |
Si tu concesión se otorgó antes de la Ley 27/1992 o tiene cesionarios de amarres, lo analizamos en la prórroga de las concesiones anteriores a 1992 y en la prórroga de concesiones portuarias y los derechos de los cesionarios.
Transmisión, venta de la sociedad e hipoteca de la concesión
Una concesión portuaria se puede vender con autorización previa de la Autoridad Portuaria, que puede ejercer el tanteo y el retracto en un plazo de tres meses (art. 92.2 del TRLPEMM). El comprador se subroga en todos los derechos y obligaciones del título.
Para autorizar la transmisión, el titular debe estar al corriente, el comprador debe reunir los requisitos de la actividad y tienen que haber pasado dos años desde el otorgamiento, salvo que esté ejecutado al menos el 50 % de las obras (art. 92.3). La venta de acciones o participaciones de la sociedad concesionaria también necesita autorización cuando da influencia efectiva en la gestión (art. 92.4). Y el Registro de la Propiedad no inscribe la transmisión sin certificación de la Autoridad Portuaria.
Hipoteca
Hipotecar la concesión exige autorización previa (art. 92.7) y hacerlo sin ella es causa de caducidad. Lo explicamos en la hipoteca de una concesión administrativa.
Modificación
Ampliar más de un 10 % la superficie o lo construido, o cambiar el objeto o la ubicación, es modificación sustancial y se tramita como un otorgamiento nuevo (art. 88). Lo detallamos en las modificaciones sustanciales de concesiones portuarias.
Caducidad, rescate y extinción de la concesión
La caducidad extingue la concesión sin indemnización y con pérdida de las garantías (art. 98.3 del TRLPEMM). En puertos deportivos las causas más frecuentes son el impago de una liquidación de tasas durante 12 meses, ceder el uso a terceros sin autorización y transmitir o hipotecar el título sin permiso.
| Causa | Efecto |
|---|---|
| Vencimiento del plazo (art. 96) | Las obras no desmontables revierten gratis y libres de cargas, salvo que se ordene retirarlas (art. 100) |
| Caducidad (art. 98) | Pérdida del título y de las garantías, sin indemnización. El expediente se resuelve en seis meses |
| Rescate por interés general (art. 99) | Indemnización por el valor de las obras autorizadas y lucro cesante de hasta tres anualidades |
| Revisión de las condiciones (art. 89) | Indemnización si la revisión se debe a la planificación portuaria, la seguridad o el medio ambiente |
Cómo se calcula lo que cobra el concesionario está en la indemnización por extinción de la concesión.
Defiende tu concesión antes de que se resuelvaQué hacemos por los concesionarios portuarios
- Solicitud y defensa de prórrogas ante Autoridades Portuarias y puertos autonómicos
- Compraventa de concesiones y de sociedades concesionarias, con due diligence del título
- Autorizaciones de hipoteca y financiación de la inversión
- Modificaciones sustanciales y no sustanciales del título
- Tasas de ocupación y de actividad, cánones y reequilibrio económico-financiero
- Expedientes de caducidad, revocación y rescate, y su indemnización
- Contratos de cesión de uso de amarres y locales dentro de la concesión
- Recursos administrativos y contencioso-administrativos
Cómo trabajamos tu concesión
- Lectura del títuloFecha de otorgamiento, plazo, prórrogas consumidas, inversión comprometida y condiciones particulares.
- Encaje normativoSi el puerto es del Estado o autonómico, qué ley y qué redacción se aplican a tu título y qué vía tienes.
- ExpedienteMemoria, estudio económico-financiero, valoración de la inversión y negociación con la administración portuaria.
- Seguimiento hasta la resoluciónIncluye la defensa en vía administrativa o contencioso-administrativa cuando hace falta.
Concesiones portuarias en toda España
TRLPEMMLey 21/2007 de AndalucíaLey 10/2005 de las Illes BalearsLey 2/2014 de la Comunitat ValencianaPuertos deportivosTerminalesAstilleros y varaderos
Trabajamos en puertos del Estado y autonómicos. El régimen de cada comunidad está en nuestras páginas de Baleares, Comunidad Valenciana y Andalucía. Para obtener una concesión el camino suele ser un concurso, que explicamos en abogados para concursos de puertos deportivos. Las tasas que paga el concesionario están en las tasas de las concesiones de dominio público portuario.
Quién lleva tu expediente
Nuestro socio director, Arturo Sáez, es Secretario General de la Federación Española de Asociaciones de Puertos Deportivos y Turísticos y preside su Comisión de Puertos Deportivos de competencia estatal.
El equipo combina el departamento jurídico, especializado en concesiones administrativas y contratación pública, con el departamento fiscal, que trabaja la tributación específica del dominio público portuario.
Socia y directora Dpto. fiscal
Cristina Martín
Responsable del departamento fiscal. Dilatada experiencia en asesoramiento fiscal y contable a empresas de todos los sectores, especialmente empresas familiares y holding.
Ver perfilDirector Dpto. jurídico
Guillermo Jiménez
Director del departamento jurídico y especialista en concesiones administrativas, contratación pública y puertos deportivos. Más de 18 años de experiencia en la materia.
Ver perfilAbogado y director Dpto. calidad
Carlos M. Blanco Portillo
Abogado especializado en derecho penal con más de 15 años de experiencia. Se encarga de la dirección de procesos judiciales en los órdenes civil y penal.
Ver perfilAbogada
Pía Gállego
Más de 15 años de experiencia profesional en contratación con la Administración Pública. Se encarga de la defensa de los intereses de empresas ante la Administración.
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Rubén Díaz
Abogado especializado en el asesoramiento de puertos y entidades deportivas, con más de 10 años de experiencia en la materia.
Ver perfilPreguntas frecuentes sobre concesiones portuarias
¿Cuánto dura una concesión portuaria?
En los puertos del Estado, lo que fije el título, con un máximo de 50 años (art. 82.1 del TRLPEMM). Con una prórroga excepcional por interés estratégico o relevante puede llegar a 75 años. En los puertos de Ports IB, en Baleares, el límite es de 50 años con las prórrogas incluidas.
¿Se puede prorrogar una concesión portuaria?
Sí, en tres supuestos. Si el título lo prevé, si el concesionario hace una inversión no prevista de más del 20 % del valor actualizado de la inversión del título o, de forma excepcional, si la concesión es de interés estratégico y la inversión o la contribución supera el 50 %. Lo regula el artículo 82.2 del TRLPEMM.
¿Se puede vender una concesión portuaria?
Sí, con autorización previa de la Autoridad Portuaria. Tienen que haber pasado dos años desde el otorgamiento, salvo que esté ejecutado al menos el 50 % de las obras, y la Autoridad Portuaria puede ejercer el tanteo o el retracto en tres meses (art. 92 del TRLPEMM).
¿Qué pasa si no pago las tasas de la concesión?
Dejar sin pagar una liquidación de tasas durante 12 meses es causa de caducidad de la concesión (art. 98.1.b del TRLPEMM). La caducidad supone perder el título y las garantías sin indemnización. El expediente puede archivarse si se paga la deuda y se constituye garantía.
¿Qué diferencia hay entre una concesión y una autorización portuaria?
La concesión hace falta para obras o instalaciones no desmontables y para usos de más de tres años, y puede durar hasta 50 años. La autorización cubre instalaciones desmontables o usos más cortos y en los puertos del Estado se otorga por un plazo máximo de tres años (art. 74.b del TRLPEMM). En los de Ports IB el límite es de cuatro años.
¿Me indemnizan si rescatan mi concesión?
Sí. El rescate por interés general se indemniza con el valor de las obras autorizadas y con el lucro cesante, con un máximo de tres anualidades calculadas sobre el beneficio medio de los últimos ejercicios (art. 99.6 del TRLPEMM). El pago puede hacerse en dinero o, con la conformidad del concesionario, con otra concesión o, si el rescate es parcial, modificando la existente.
Contacto
Consulta tu concesión portuaria
Cuéntanos en qué puerto está tu concesión, cuándo se otorgó, qué plazo le queda y qué quieres hacer con ella. Te decimos qué ley se aplica y qué margen tienes.
Calle José Abascal 53, 4º · 28003 Madrid
