S. General FEAPDT y abogado
Arturo Sáez
Socio del despacho. Licenciado en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid en 1987 y Máster en Tributación y Asesoría Fiscal por el Centro de Estudios Financieros.
Ver perfilAbogados de puertos deportivos en Baleares
En Baleares, quién es el titular de tu puerto decide qué ley se aplica a tu concesión
Palma, Alcúdia, Maó, Eivissa y La Savina dependen del Estado. El resto de puertos y dársenas de las islas los gestiona Ports IB con la Ley 10/2005, reformada en mayo de 2026. Plazo, prórroga y procedimiento cambian según el caso.
Conoce el plazo real de tu concesiónPrimera consulta sin compromiso. Te respondemos el mismo día.
Dos administraciones portuarias en las mismas islas
En Baleares conviven dos regímenes. La Autoridad Portuaria de Baleares gestiona los cinco puertos de interés general y aplica el Texto Refundido de la Ley de Puertos del Estado y de la Marina Mercante. Ports de les Illes Balears gestiona los puertos autonómicos con la Ley 10/2005, modificada por la Ley 3/2026.
Una marina en el puerto de Palma y un club náutico en el de Sóller están en la misma isla y tienen reglas distintas de plazo, prórroga y adjudicación. Por eso lo primero que revisamos es quién es el titular del puerto en el que está tu concesión.
Puertos del Estado
Palma, Alcúdia, Maó, Eivissa y La Savina. Concesiones de hasta 50 años, con una prórroga excepcional hasta 75 en concesiones de interés estratégico o relevante.
Puertos de Ports IB
Andratx, Sóller, Pollença, Ciutadella, Fornells, Sant Antoni, Santa Eulària, es Caló y el resto del anexo de la Ley 10/2005. Hasta 50 años con prórrogas incluidas, sin vía excepcional.
Clubes náuticos
En los puertos autonómicos tienen desde mayo de 2026 un acceso propio, por competencia de proyectos o adjudicación directa según sus atraques y su declaración de utilidad pública.
Puertos del Estado y puertos autonómicos, frente a frente
Las reglas de la prórroga por inversión coinciden en las dos leyes. Cambian el techo máximo, el órgano que decide y el acceso de los clubes náuticos.
| Cuestión | Autoridad Portuaria de Baleares | Ports IB |
|---|---|---|
| Norma | TRLPEMM (Real Decreto Legislativo 2/2011) | Ley 10/2005, reformada por la Ley 3/2026 |
| Plazo máximo | 50 años (art. 82.1) | 50 años con prórrogas (art. 73) |
| Prórroga por inversión | Más del 20 % del valor actualizado de la inversión inicial (art. 82.2.b) | Más del 20 % del valor actualizado de la inversión inicial (art. 73.3) |
| Prórroga excepcional | Hasta 75 años en total, con más del 50 % de inversión o contribución e informe de Puertos del Estado (art. 82.2.c) | No existe |
| Clubes náuticos | Régimen general | Competencia de proyectos o adjudicación directa (art. 79) |
En los dos regímenes cada prórroga se limita a la mitad del plazo inicial y todas juntas a una vez y media. La ley balear copió esa aritmética de la reforma estatal de 2024 y dejó fuera la vía de los 75 años.
Si tu concesión está en un puerto del Estado y tiene interés estratégico, la prórroga excepcional es una opción que en un puerto autonómico no tendrías. Al revés, un club náutico en un puerto de Ports IB puede optar a una concesión sin concurso.
Prórrogas en los puertos de Ports IB tras la Ley 3/2026
Desde el 31 de mayo de 2026 la concesión es improrrogable salvo que el título lo prevea o que hagas una inversión adicional superior al 20 % del valor actualizado de la inicial.
| Plazo inicial | Primera prórroga, a partir de | Máximo sumando prórrogas | Plazo total |
|---|---|---|---|
| 20 años | 6 años y 8 meses | 30 años | 50 años |
| 30 años | 10 años | 20 años | 50 años |
| 40 años | 13 años y 4 meses | 10 años | 50 años |
La tabla aplica los límites de los artículos 73.3 y 73.7. Con títulos cortos el freno es la vez y media del plazo inicial, y con títulos largos el techo de 50 años.
El expediente exige estudio económico-financiero, cuentas auditadas de tres ejercicios, auditoría técnica externa de las obras y una propuesta de reglamento de explotación y tarifas máximas. Lo explicamos paso a paso en nuestro análisis de la Ley de Puertos de Baleares 2026.
El tercio de vigencia
Cada prórroga exige haber cumplido al menos un tercio del plazo de vigencia, salvo circunstancias excepcionales que aprecie Ports IB.
El umbral de inversión
El 20 % se mide sobre el valor actualizado de la inversión inicial, no sobre su importe histórico. Calcularlo bien decide si la solicitud prospera.
Lo que la reforma de 2026 no aclara
La Ley 3/2026 no tiene disposición transitoria sobre la duración de las concesiones ya otorgadas ni sobre las prórrogas pedidas antes de su entrada en vigor. La única transitoria nueva, la disposición transitoria novena, se refiere a los usos comerciales.
Tampoco dice si el límite de 50 años alcanza a títulos anteriores con plazos o prórrogas pactados de otra forma.
La disposición final primera encarga el desarrollo reglamentario al Consejo de Gobierno.
Mientras no exista ese desarrollo ni un criterio publicado de Ports IB, cada título se lee con su fecha de otorgamiento, las prórrogas consumidas y la inversión pendiente de amortizar. Hacerlo antes de presentar la solicitud evita pedir una prórroga que no encaja en el cómputo.
Revisa tu título antes de pedir la prórrogaQué hacemos por los concesionarios de puertos en Baleares
- Prórrogas por inversión ante Ports IB y ante la Autoridad Portuaria de Baleares
- Expedientes de prórroga con estudio económico-financiero y propuesta tarifaria
- Competencia de proyectos y adjudicación directa para clubes náuticos
- Concursos de concesiones en puertos autonómicos, pliegos, ofertas y recursos
- Reequilibrio económico-financiero, tarifas y cánones
- Compraventa de concesiones portuarias y due diligence
- Fiscalidad portuaria, IBI, cánones y tasas
- Procedimientos de extinción y resolución de concesiones
Cómo trabajamos tu caso
- Lectura del título concesionalFecha de otorgamiento, plazo, prórrogas ya consumidas e inversión comprometida. De ahí sale todo lo demás.
- Encaje normativoSi tu puerto es del Estado o de Ports IB, si has superado el tercio de vigencia y qué inversión necesitas para superar el umbral del 20 %.
- Estrategia y expedienteMemoria, estudio económico-financiero, cuentas, auditoría técnica y propuesta tarifaria ante Ports IB o la Autoridad Portuaria de Baleares.
- Seguimiento hasta la resoluciónY defensa en vía administrativa o contencioso-administrativa cuando es necesario.
Puertos de Baleares y la ley que los rige
PalmaAlcúdiaMaóEivissaLa SavinaAndratxSóllerPollençaCala RajadaPortocolomColònia de Sant JordiCiutadellaFornellsSant Antoni de PortmanySanta Eulàriaes Caló
Los cinco primeros son puertos de interés general del Estado y se rigen por el TRLPEMM. El resto los gestiona Ports IB conforme a la Ley 10/2005. Hemos seguido de cerca el concurso del puerto deportivo Botafoch en Eivissa y el concurso de gestión de amarres de Maó, los dos en puertos del Estado.
Quién lleva tu expediente
Nuestro socio director, Arturo Sáez, es Secretario General de la Federación Española de Asociaciones de Puertos Deportivos y Turísticos y preside su Comisión de Puertos Deportivos de competencia estatal.
El equipo combina el departamento jurídico, especializado en concesiones administrativas y contratación pública, con el departamento fiscal, que trabaja la tributación específica del dominio público portuario.
Socia y directora Dpto. fiscal
Cristina Martín
Responsable del departamento fiscal. Dilatada experiencia en asesoramiento fiscal y contable a empresas de todos los sectores, especialmente empresas familiares y holding.
Ver perfilDirector Dpto. jurídico
Guillermo Jiménez
Director del departamento jurídico y especialista en concesiones administrativas, contratación pública y puertos deportivos. Más de 18 años de experiencia en la materia.
Ver perfilAbogado y director Dpto. calidad
Carlos M. Blanco Portillo
Abogado especializado en derecho penal con más de 15 años de experiencia. Se encarga de la dirección de procesos judiciales en los órdenes civil y penal.
Ver perfilAbogada
Pía Gállego
Más de 15 años de experiencia profesional en contratación con la Administración Pública. Se encarga de la defensa de los intereses de empresas ante la Administración.
Ver perfilAbogado
Rubén Díaz
Abogado especializado en el asesoramiento de puertos y entidades deportivas, con más de 10 años de experiencia en la materia.
Ver perfilPreguntas frecuentes sobre concesiones portuarias en Baleares
¿Quién otorga una concesión en un puerto de Baleares?
Depende del puerto. En Palma, Alcúdia, Maó, Eivissa y La Savina la otorga la Autoridad Portuaria de Baleares conforme al Texto Refundido de la Ley de Puertos del Estado y de la Marina Mercante. En el resto de puertos y dársenas autonómicos la otorga Ports de les Illes Balears conforme a la Ley 10/2005.
¿Cuánto puede durar una concesión en un puerto autonómico de Baleares?
Hasta 50 años, sumando las prórrogas. Lo fija el artículo 73 de la Ley 10/2005 de puertos de las Illes Balears, en la redacción de la Ley 3/2026, vigente desde el 31 de mayo de 2026.
¿Puedo prorrogar mi concesión en un puerto de Ports IB?
Sí, si el título lo prevé o si haces una inversión adicional no prevista superior al 20 % del valor actualizado de la inversión inicial. Cada prórroga no puede superar la mitad del plazo inicial, todas juntas no pueden superar una vez y media ese plazo y el total no puede pasar de 50 años.
¿Cuándo puedo solicitar la prórroga?
Cuando haya transcurrido al menos un tercio del plazo de vigencia de la concesión, salvo circunstancias excepcionales que aprecie Ports IB. Además tienes que estar al corriente de tus obligaciones con el puerto.
¿Puede un club náutico conseguir una concesión sin concurso?
Sí, en los puertos de Ports IB. Si la concesión limita al 20 % los atraques para esloras de más de 15 metros, se tramita por competencia de proyectos. Ports IB puede además adjudicarla directamente si el club tiene declaración de utilidad pública o reserva al menos el 80 % de los atraques a esloras de hasta 15 metros.
¿Se aplica la Ley 3/2026 al puerto de Palma?
No. Palma es puerto de interés general del Estado y lo gestiona la Autoridad Portuaria de Baleares. Sus concesiones siguen el Texto Refundido de la Ley de Puertos del Estado, que admite una prórroga excepcional hasta 75 años en concesiones de interés estratégico o relevante.
Contacto
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