S. General FEAPDT y abogado
Arturo Sáez
Socio del despacho. Licenciado en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid en 1987 y Máster en Tributación y Asesoría Fiscal por el Centro de Estudios Financieros.
Ver perfilAbogados de puertos deportivos en la Comunidad Valenciana
En la Comunidad Valenciana, tu concesión no se rige igual en Alicante que en Dénia
Castelló, Sagunt, València, Gandia y Alicante son puertos del Estado. El resto de puertos y dársenas los gestiona la Generalitat con la Ley 2/2014, que el Gobierno ha recurrido en parte ante el Tribunal Constitucional. Plazo, prórroga y riesgo cambian según el puerto.
Conoce el plazo real de tu concesiónPrimera consulta sin compromiso.
Tres autoridades portuarias del Estado y la Generalitat en la misma costa
En la Comunidad Valenciana conviven dos regímenes. Las Autoridades Portuarias de Castellón, València y Alicante gestionan los cinco puertos de interés general y aplican el Texto Refundido de la Ley de Puertos del Estado y de la Marina Mercante. La Generalitat, a través de su Dirección General de Costas, Puertos y Aeropuertos, gestiona los puertos autonómicos con la Ley 2/2014, de Puertos de la Generalitat.
Una marina en el puerto de Alicante y un club náutico en el de Dénia están en la misma provincia y tienen reglas distintas de plazo, prórroga y valoración. Por eso lo primero que revisamos es quién es el titular del puerto en el que está tu concesión.
Puertos del Estado
Castelló, Sagunt, València, Gandia y Alicante. Concesiones de hasta 50 años, con una prórroga excepcional hasta 75 en concesiones de interés estratégico o relevante y con informe vinculante de Puertos del Estado.
Puertos de la Generalitat
Vinaròs, Benicarló, Peñíscola, Burriana, Cullera, Dénia, Xàbia, Calp, Altea, Benidorm, Santa Pola, Torrevieja y el resto de puertos autonómicos. Hasta 50 años con prórrogas, y hasta 75 por la vía extraordinaria.
Puertos que cambiaron de titular
Torrevieja dejó de ser puerto del Estado en el año 2000. Sus concesiones se rigen hoy por la Ley 2/2014, aunque muchos títulos se otorgaron con la normativa estatal.
Puertos del Estado y puertos de la Generalitat, frente a frente
Las dos leyes comparten el plazo máximo de 50 años y el umbral del 20 % para la prórroga por inversión. Cambian las finalidades que admite cada una, los límites de la prórroga y quién decide.
| Cuestión | Puertos del Estado | Puertos de la Generalitat |
|---|---|---|
| Norma | TRLPEMM (Real Decreto Legislativo 2/2011) | Ley 2/2014, de 13 de junio, de Puertos de la Generalitat |
| Plazo máximo | 50 años (art. 82.1) | 50 años con prórrogas (art. 32.1) |
| Prórroga por inversión no prevista | Más del 20 % del valor actualizado de la inversión inicial (art. 82.2.b) | Más del 20 % del valor actualizado de la inversión inicial (art. 32.3.b) |
| Finalidades de esa inversión | Productividad, eficiencia energética, calidad ambiental y nuevas tecnologías | Las mismas, más seguridad y operatividad e integración puerto-ciudad-costa |
| Límite de cada prórroga | La mitad del plazo inicial, y todas juntas una vez y media | La mitad del plazo inicial (art. 32.5) |
| Prórroga excepcional | Hasta 75 años, con informe vinculante de Puertos del Estado (art. 82.2.c) | Hasta 75 años en concesiones de interés estratégico o relevante (art. 32.3.c) |
| Quién resuelve | La Autoridad Portuaria de Castellón, València o Alicante | La Generalitat |
La integración puerto-ciudad-costa se añadió en julio de 2025 con el Decreto-ley 10/2025 y es la finalidad que el Gobierno ha llevado al Tribunal Constitucional, porque la ley estatal no la recoge.
Prórrogas en los puertos de la Generalitat
La concesión es improrrogable salvo que el título lo prevea, que hagas una inversión relevante no prevista superior al 20 % del valor actualizado de la inicial o que la concesión sea de interés estratégico o relevante. Cada prórroga se limita a la mitad del plazo inicial.
La vía ordinaria permite llegar a 50 años en total. La extraordinaria permite llegar a 75 si se compromete una nueva inversión no inferior al mayor de dos importes, la diferencia de valor entre la concesión sin prorrogar y la prorrogada, o el 50 % de la inversión inicial actualizada.
En la Marina Alta hemos seguido tres prórrogas recientes, de 12 años y medio y 15 años en el puerto de Dénia y de 22 años en el de Xàbia. Están en nuestra página de abogados de puertos deportivos en Dénia.
El tercio de vigencia
La prórroga exige haber cumplido al menos un tercio del plazo de la concesión, salvo autorización excepcional de la Generalitat (art. 32.6).
La valoración de la concesión
Desde julio de 2025 las valoraciones tienen en cuenta la naturaleza de cada superficie, la fecha de otorgamiento, el uso, el estado de conservación y el resultado previsible de explotación (art. 32.7).
El recurso ante el Constitucional y tu prórroga
El Tribunal Constitucional admitió el 28 de abril de 2026 el recurso de inconstitucionalidad n.º 2781-2026 del Gobierno contra el inciso del artículo 32.3.b que admite prórrogas por inversiones de integración entre el puerto, la ciudad y la costa.
El precepto no está suspendido y la Generalitat puede seguir aplicándolo. Una prórroga apoyada solo en esa finalidad queda expuesta a una sentencia estimatoria. Una prórroga apoyada en la productividad, la eficiencia energética, la calidad ambiental o las nuevas tecnologías, o en la vía extraordinaria, no depende del recurso.
Explicamos el origen del conflicto y sus efectos en nuestro análisis del Decreto-ley 10/2025 y el recurso ante el Constitucional.
Revisa tu expediente antes de la sentenciaQué hacemos por los concesionarios de puertos en la Comunidad Valenciana
- Prórrogas por inversión ante la Generalitat y ante las Autoridades Portuarias de Castellón, València y Alicante
- Prórrogas extraordinarias de concesiones de interés estratégico o relevante
- Memorias de inversión, estudios económico-financieros y valoraciones de la concesión
- Renovación de concesiones vencidas y autorizaciones temporales
- Concursos de concesiones en puertos autonómicos, pliegos, ofertas y recursos
- Reequilibrio económico-financiero, tarifas y tasas portuarias
- Compraventa de concesiones portuarias y due diligence
- Procedimientos de extinción, rescate y resolución de concesiones
Cómo trabajamos tu caso
- Lectura del título concesionalFecha de otorgamiento, plazo, prórrogas ya consumidas e inversión comprometida. De ahí sale todo lo demás.
- Encaje normativoSi tu puerto es del Estado o de la Generalitat, si has superado el tercio de vigencia y qué supuesto de prórroga protege mejor tu solicitud frente al recurso.
- Estrategia y expedienteMemoria de inversión, estudio económico-financiero y valoración ante la Generalitat o la Autoridad Portuaria correspondiente.
- Seguimiento hasta la resoluciónY defensa en vía administrativa o contencioso-administrativa cuando es necesario.
Puertos de la Comunidad Valenciana donde asesoramos
Alicante
Puerto de interés general del Estado. Prórrogas por el artículo 82 del TRLPEMM ante la Autoridad Portuaria de Alicante.
Dénia
Puerto de la Generalitat con cinco dársenas y dos prórrogas por inversión desde 2023.
Torrevieja
Puerto autonómico desde el año 2000, con tres marinas y ampliaciones concesionales pendientes.
VinaròsBenicarlóPeñíscolaCastellóBurrianaSaguntValènciaCulleraGandiaXàbiaMorairaCalpAlteaBenidormla Vila JoiosaEl CampelloSanta PolaGuardamar
Castelló, Sagunt, València, Gandia y Alicante son puertos de interés general del Estado. El resto los gestiona la Generalitat conforme a la Ley 2/2014. La evolución de sus prórrogas desde la Ley 8/2022 está en nuestro artículo sobre la prórroga de las concesiones de puertos de la Comunidad Valenciana.
Quién lleva tu expediente
Nuestro socio director, Arturo Sáez, es Secretario General de la Federación Española de Asociaciones de Puertos Deportivos y Turísticos y preside su Comisión de Puertos Deportivos de competencia estatal.
El equipo combina el departamento jurídico, especializado en concesiones administrativas y contratación pública, con el departamento fiscal, que trabaja la tributación específica del dominio público portuario.
Socia y directora Dpto. fiscal
Cristina Martín
Responsable del departamento fiscal. Dilatada experiencia en asesoramiento fiscal y contable a empresas de todos los sectores, especialmente empresas familiares y holding.
Ver perfilDirector Dpto. jurídico
Guillermo Jiménez
Director del departamento jurídico y especialista en concesiones administrativas, contratación pública y puertos deportivos. Más de 18 años de experiencia en la materia.
Ver perfilAbogado y director Dpto. calidad
Carlos M. Blanco Portillo
Abogado especializado en derecho penal con más de 15 años de experiencia. Se encarga de la dirección de procesos judiciales en los órdenes civil y penal.
Ver perfilAbogada
Pía Gállego
Más de 15 años de experiencia profesional en contratación con la Administración Pública. Se encarga de la defensa de los intereses de empresas ante la Administración.
Ver perfilAbogado
Rubén Díaz
Abogado especializado en el asesoramiento de puertos y entidades deportivas, con más de 10 años de experiencia en la materia.
Ver perfilPreguntas frecuentes sobre concesiones portuarias en la Comunidad Valenciana
¿Quién otorga una concesión en un puerto de la Comunidad Valenciana?
Depende del puerto. En Castelló, Sagunt, València, Gandia y Alicante la otorga la Autoridad Portuaria correspondiente conforme al Texto Refundido de la Ley de Puertos del Estado y de la Marina Mercante. En el resto de puertos autonómicos la otorga la Generalitat conforme a la Ley 2/2014, de Puertos de la Generalitat.
¿Cuánto puede durar una concesión en un puerto de la Generalitat?
Hasta 50 años, sumando las prórrogas, según el artículo 32 de la Ley 2/2014. Las concesiones de interés estratégico o relevante pueden llegar a 75 años por la prórroga extraordinaria, con una nueva inversión comprometida.
¿Qué inversión hace falta para prorrogar mi concesión?
Una inversión relevante no prevista en el título, superior al 20 % del valor actualizado de la inversión prevista en él. Debe mejorar la productividad, la eficiencia energética, la calidad ambiental, la seguridad u operatividad, introducir nuevas tecnologías o mejorar la integración entre el puerto, la ciudad y la costa. Cada prórroga no puede superar la mitad del plazo inicial.
¿Está suspendida la prórroga por integración puerto-ciudad?
No. El Tribunal Constitucional admitió el 28 de abril de 2026 el recurso n.º 2781-2026 del Gobierno contra ese inciso del Decreto-ley 10/2025 sin suspenderlo. Sigue vigente hasta que haya sentencia, pero una prórroga apoyada solo en esa finalidad queda expuesta a su resultado.
¿Cuándo puedo solicitar la prórroga?
Cuando haya transcurrido al menos un tercio del plazo de vigencia de la concesión, salvo autorización excepcional de la Generalitat. La prórroga modifica las condiciones de la concesión, que tienes que aceptar antes de que se otorgue.
¿Se aplica la Ley de Puertos de la Generalitat al puerto de Alicante?
No. Alicante es puerto de interés general del Estado y lo gestiona la Autoridad Portuaria de Alicante. Sus concesiones siguen el artículo 82 del Texto Refundido de la Ley de Puertos del Estado, que limita además la suma de prórrogas a una vez y media el plazo inicial.
Contacto
Consulta tu concesión en un puerto de la Comunidad Valenciana
Cuéntanos en qué puerto está tu concesión, cuándo se otorgó y qué plazo te queda. Te decimos qué ley se aplica y qué margen de prórroga tienes.
Calle José Abascal 53, 4º · 28003 Madrid
