Hipoteca como mecanismo de financiación

Las concesiones administrativas generalmente implican la realización de una inversión relevante por parte del concesionario. La financiación de dicha inversión admite diversas fórmulas (fondos propios, préstamos participativos, subvenciones, etc…). Pero el mecanismo más habitual es el préstamo con garantía hipotecaria sobre la propia concesión.

Complejidad de la concesión

La hipoteca de una concesión administrativa es un negocio complejo por tres razones fundamentales:

1. Se constituye sobre un bien de titularidad pública.
2. Requiere la conciliación de los derechos e intereses de la Administración, del concesionario y de la entidad financiadora.
3. Sus mecanismos de ejecución (esencia de la hipoteca) se encuentran limitados por la naturaleza administrativa y pública de la concesión.

Necesaria autorización

La constitución de hipoteca sobre concesiones administrativas requiere necesariamente autorización administrativa (por ejemplo, artículo 273.1 de la Ley de Contratos del Sector Público o artículo 92.7 de la Ley de Puertos del Estado y de la Marina Mercante). Y así se establece con carácter general en los pliegos de condiciones administrativas de las concesiones.

Facultades del acreedor hipotecario

Las facultades y derechos del acreedor hipotecario en relación con la concesión administrativa hipotecada no son equiparables a las correspondientes en relación con la hipoteca de un inmueble ordinario.

No obstante, la legislación confiere al acreedor hipotecario diferentes derechos, entre los que destacan los siguientes:

1. Interlocución directa con la Administración concedente ante cualquier contingencia que pueda afectar a la concesión (deterioro, extinción, etc…). La Administración dará audiencia al concesionario.
2. Solicitud de asignación de la recaudación de la concesión y/o ingresos que la Administración tuviera que hacer efectivos al concesionario en caso de impago, previo acuerdo de la Administración.
3. Subrogación como concesionario en caso de incumplimiento de sus obligaciones por parte del concesionario, previo acuerdo de la Administración.
4. Disposición sobre la indemnización que pueda corresponder al concesionario en caso de extinción de la concesión hasta cubrir el importe de su garantía.

En SÁEZ ABOGADOS estamos especializados en el asesoramiento a entidades concesionarias de diferentes ámbitos y a la estructuración de la financiación de este tipo de negocios e inversiones.