Es frecuente que los “compradores” (técnicamente, cesionarios) de un amarre en un puerto quieran disponer del mismo para alquilarlo a terceras personas o cederlo gratuitamente a algún amigo o familiar.

¿Puedo alquilar mi amarre o cederlo?

En principio, no. Aunque habrá que estar a lo que establezca el Reglamento de Explotación y Policía del puerto.

Explicamos a continuación las claves de la cuestión.

Ni es comprador ni propietario del amarre

Cuando “compramos” un amarre en un puerto, en realidad no estamos adquiriendo la propiedad del amarre. Y, por tanto, no es realmente una compraventa, sino una cesión de derecho de uso.

Lo que adquirimos es el derecho de uso preferente del amarre durante el periodo concesional. Por tanto, a diferencia de la compra de una propiedad (vivienda o garaje), nuestro derecho tiene dos limitaciones esenciales:

1. El derecho de uso es temporal, se encuentra limitado al plazo de la concesión del puerto (normalmente, 30, 35 ó 50 años, dependiendo del caso).
2. Es sólo un derecho preferente. No es exclusivo ni excluyente. Sólo concede al titular el derecho a usar el amarre cuando quiera. Pero no a disponer del mismo cuando no lo use.

¿Quién dispone del amarre en ausencia del titular?

Con carácter general, será el concesionario quien disponga del amarre cuando no sea utilizado por el titular del derecho de uso preferente (cesionario). Y ello con la finalidad de ofrecer el uso temporal a otros usuarios interesados.

Así suele establecerse expresamente en los Reglamentos de Explotación y Policía de los puertos.

¿Por qué puede el concesionario disponer de mi amarre?

Las razones son fundamentalmente tres:

• Los puertos se ubican en el dominio público, espacio por definición limitado. Por este motivo, es obligación de la Administración y del concesionario, como gestor indirecto, que se garantice una utilización racional atendiendo a los principios de igualdad, generalidad, transparencia y publicidad. En todo caso, debe respetarse el turno de solicitud de los servicios.
• En los puertos otorgados en concesión debe evitarse la especulación inmobiliaria y prácticas anticompetitivas que desvirtúen el normal funcionamiento y gestión del dominio público.
• El concesionario tiene atribuidas unas responsabilidades en materia de control y vigilancia del área concesional. Para articular adecuadamente estos compromisos, el concesionario debe disponer de las facultades para contratar directamente con todos los clientes y usuarios. Si proliferan los subalquileres ajenos al orden del puerto, el control resulta imposible.

Por tanto, es conveniente que el concesionario:

• Seleccione o autorice al usuario que va a ocupar el amarre en ausencia del titular.
• Formalice la contratación con dicho usuario.
• Cobre las tarifas aplicables directamente del usuario.

¿Qué contraprestación obtengo de la gestión de mi amarre por el concesionario?

Generalmente, los Reglamentos establecen algún tipo de contraprestación en favor del titular del derecho de uso sobre el amarre por la gestión que de los mismos realiza el concesionario en su ausencia.

Los sistemas de contraprestación más habituales son los siguientes:

• Bonificación de las tarifas o cuotas de gastos comunes que el titular del amarre debe pagar al concesionario. Como el concesionario hace uso del amarre en ausencia del titular, le compensa minorando las tarifas o cuotas de gastos comunes que el titular debe abonar por dicha titularidad.
• Pago directo al titular de un porcentaje de los ingresos obtenidos por la gestión de su amarre, bien sea de forma individualizada (liquidación de un porcentaje de los ingresos obtenidos por la gestión de su amarre) o mediante la fórmula de bolsa común (liquidación de un porcentaje de los ingresos obtenidos por la gestión de todos los amares del puerto o de la misma tipología, con independencia de que mi concreto amarre haya sido dispuesto o no).

En cualquier caso, en este artículo hemos tratado de ilustrar las pautas generales de la cuestión. No obstante, es un tema muy casuístico, en el que los detalles son relevantes. Por ello, en Sáez Abogados quedamos a su entera disposición para aclarar cualquier duda en relación con este tema o cualquier materia en el ámbito de los puertos deportivos y las concesiones.