En esta ocasión vamos a comentar una situación que, en ocasiones, genera conflicto en los Puertos Deportivos derivada de la ocupación, por parte de titulares de locales comerciales sitos en el Puerto, de espacios concesionales para destinarlos al uso como terrazas de sus locales.

Concretamente, nos referiremos a la situación de conflicto que se ha producido en Puerto Banús entre la entidad concesionaria Puerto José Banús, S.A. y los titulares de locales sitos en dicha concesión y que finalmente parece que ha sido resuelta por los Tribunales en favor de la concesionaria.

Situación producida

La situación de conflicto deriva, tal como anticipábamos, del hecho de que en el Puerto Deportivo, que es una concesión administrativa otorgada por la Administración Pública a favor de una entidad concesionaria privada, por parte de la entidad concesionaria se procedió a la comercialización de espacios adyacentes a los locales comerciales para destinarlos a terrazas de los mismos.

Actuación de la entidad concesionaria

Ante el interés de los titulares de locales en la ocupación de los espacios para su uso como terrazas, la entidad concesionaria procedió a formalizar tal ocupación como contratos de arrendamiento reclamando y cobrando a los titulares de los locales el abono de la correspondiente renta arrendaticia.

Conflicto planteado

El epicentro de la controversia se centra en dos posiciones contrapuestas:

De una parte, los titulares de locales comerciales consideran que los espacios utilizados como terrazas son viales públicos que se encuentran en terreno municipal, motivo por el cual consideran que la concesionaria del Puerto no puede comercializar la ocupación de tales espacios y no tiene, por tanto, derecho a cobrarles renta alguna por el uso de los mismos.

De otra parte, la entidad concesionaria entiende que los espacios ocupados forman parte del dominio público portuario comprendido en la concesión administrativa de la que ha resultado adjudicataria, motivo por el cual entiende que está legitimada para su comercialización en forma de arrendamiento.

Pronunciamientos judiciales contradictorios

Durante los últimos años esta situación de conflicto ha derivado en numerosos procesos judiciales en los que los Tribunales se han tenido que pronunciar sobre si la entidad concesionaria estaba facultada o no para comercializar el uso de los espacios utilizados como terrazas y, por tanto, sobre si los contratos de arrendamiento sobre las terrazas son o no nulos.

Se han dictado diversas sentencias en primera instancia que parece que no han mantenido una posición unánime fallando en ocasiones a favor de los titulares de los locales y otras veces a favor de la concesionaria.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga

Recientemente se ha dictado la Sentencia 22/2023, de 18 de enero, que resuelve el recurso de apelación interpuesto por la entidad Puerto José Banús, S.L. contra una sentencia de instancia.

La entidad concesionaria había iniciado un juicio verbal de desahucio por expiración de plazo arrendaticio derivada de sendos contratos de arrendamiento de terraza firmados por la concesionaria con los titulares de dos locales comerciales.

El Juzgador de Instancia entendió que no estaba claro que la entidad concesionaria fuera titular de esos espacios y que, por tanto, pudiera comercializarlos, lo que le llevó a no pronunciarse sobre el fondo del asunto (desahucio por expiración de plazo) por considerar que concurría una cuestión compleja (si los espacios comercializados como terrazas formaban parte de la concesión y podían ser o no comercializados).

Ante esta situación, la Audiencia Provincial de Málaga entiende que la única realidad es que se firmaron dos contratos de arrendamiento de terraza, perfectamente válidos y eficaces y que la duración pactada había expirado por lo que rechaza la existencia de cuestiones complejas y estima la demanda de la entidad concesionaria declarando resueltos los contratos de arrendamiento por expiración de plazo y el oportuno desahucio.

Conclusión

En nuestra opinión, entendemos que los espacios destinados a terrazas forman parte de la concesión administrativa que le fue adjudicada a la entidad concesionaria Puerto José Banus, S.A. motivo por el cual, como punto de partida y salvo disposición en contrario en los Pliegos de la concesión u otro documento concesional, la concesionaria se encuentra habilitada para proceder a su comercialización al igual que sucede con los amarres, locales comerciales u otras instalaciones o espacios sitos en la concesión.

En Sáez Abogados somos expertos en Puertos Deportivos teniendo dilatada experiencia en el asesoramiento jurídico integral en todas las cuestiones relacionadas con el funcionamiento de una concesión administrativa portuaria tanto desde el punto de vista del concesionario como desde el punto de vista del usuario del puerto.