PRÓRROGA DE CONCESIONES PORTUARIAS Y DERECHOS DE LOS CESIONARIOS

En el ámbito de los puertos deportivos españoles es práctica habitual que los concesionarios de dominio público portuario cedan a terceros derechos de uso preferente sobre amarres, locales u otras instalaciones integradas en la concesión. Tales derechos se instrumentan mediante contratos de naturaleza privada —cesiones de uso, títulos de amarre o figuras análogas— y, en la mayoría de los casos, se vinculan expresamente al plazo de duración de la concesión administrativa.

En la actualidad, numerosas concesiones portuarias están alcanzando el final de su plazo inicial. Sin embargo, es igualmente frecuente que las Administraciones Públicas otorguen prórrogas concesionales, generalmente vinculadas a la realización de inversiones relevantes, lo que permite al concesionario continuar la explotación durante un período adicional.

Este contexto ha generado un debate jurídico de gran trascendencia práctica:

¿Se extienden automáticamente los derechos de los cesionarios al período de prórroga de la concesión o, por el contrario, se extinguen con el vencimiento del plazo inicial?

La cuestión ha sido abordada de forma reiterada por los tribunales, consolidándose una doctrina clara y coherente.

2. Naturaleza jurídica de las relaciones implicadas

El análisis requiere distinguir con precisión los distintos planos jurídicos concurrentes:

• La concesión administrativa portuaria es un título habilitante de naturaleza pública que permite la ocupación y explotación del dominio público. Se caracteriza por su esencial temporalidad, su sometimiento al interés general y su carácter condicionado. El concesionario no adquiere la propiedad del bien, sino un derecho de uso limitado, sujeto a reversión y estrictamente delimitado por el título concesional.
• Por su parte, las cesiones de derechos de uso de amarres o locales constituyen relaciones contractuales privadas entre el concesionario y el usuario. El cesionario no ostenta derecho alguno frente a la Administración concedente, siendo completamente ajeno a la relación jurídico-administrativa que fundamenta la concesión.
• Finalmente, la prórroga concesional es un acto administrativo que extiende la duración del título, pero que no puede considerarse jurídicamente neutro. En la práctica, supone la apertura de un nuevo marco temporal, habitualmente condicionado a nuevas inversiones y a una reconfiguración económica de la concesión.

3. Doctrina jurisprudencial consolidada

La jurisprudencia ha venido afirmando de forma reiterada que:

La prórroga de la concesión administrativa no comporta la extensión automática de los derechos de los cesionarios.

La Sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia nº 101/2023, de 18 de abril, pone de relieve la existencia de dos planos diferenciados: la relación de derecho público entre Administración y concesionario, y la relación de derecho privado entre concesionario y usuario.

A partir de esta distinción, concluye que las controversias relativas a los derechos de los cesionarios constituyen una cuestión estrictamente civil, ajena a las vicisitudes del título concesional. Y que el cesionario de uso tenía limitado su derecho a la fecha en la que finalizaba la duración inicial de la concesión administrativa, no extendiéndose su derecho a la prórroga concesional.

En la misma línea, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Islas Baleares nº 150/2015, de 29 de abril, establece que el derecho de uso del cesionario queda limitado al plazo concesional existente en el momento de la cesión, invocando el principio clásico conforme al cual nadie puede transmitir más derechos de los que ostenta. Asimismo, destaca que el plazo constituye un elemento esencial del contrato, directamente vinculado al precio satisfecho, de modo que su ampliación sin contraprestación generaría una situación de enriquecimiento injusto.

Este criterio ha sido reafirmado por resoluciones más recientes. La Sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 12 de Alicante nº 29/2025, de 13 de enero, concluye que, en ausencia de pacto expreso o voluntad novatoria, el derecho del cesionario se extingue con el plazo inicial, sin que la prórroga concesional produzca efectos automáticos sobre el contrato.

Del mismo modo, la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Vilanova i la Geltrú nº 77/2024, de 27 de mayo, niega la extensión del derecho de uso al período de prórroga, destacando la necesidad de una manifestación expresa de voluntad para su renovación en nuevas condiciones.

4. Fundamentación jurídica

La doctrina jurisprudencial expuesta se sustenta en sólidos principios jurídicos.

En primer lugar, el principio de temporalidad concesional impide proyectar automáticamente derechos más allá del plazo inicialmente previsto. La concesión administrativa es, por definición, limitada en el tiempo, y cualquier derecho derivado de ella queda necesariamente condicionado a dicho límite.

En segundo lugar, los bienes portuarios forman parte del dominio público, lo que implica su inalienabilidad e indisponibilidad fuera del marco del título concesional. El concesionario no puede atribuir a terceros derechos más amplios que los que le han sido conferidos por la Administración.

En tercer lugar, la naturaleza contractual privada de las cesiones determina que su contenido y duración se rijan por lo pactado entre las partes, sin que actos administrativos posteriores —como la prórroga— tengan eficacia automática para modificar dichos contratos.

Finalmente, debe considerarse el principio de prohibición del enriquecimiento injusto. La extensión automática del derecho de uso al período de prórroga supondría permitir al cesionario disfrutar de un derecho adicional sin contraprestación, alterando el equilibrio económico del contrato.

5. Conclusión

Del análisis conjunto de la naturaleza jurídica de las relaciones implicadas y de la doctrina jurisprudencial resulta una conclusión clara:

Los derechos de los cesionarios de amarres o locales no se extienden automáticamente al período de prórroga de la concesión administrativa.

Dichos derechos:

• Tienen naturaleza contractual privada
• Están limitados al plazo concesional existente en el momento de su constitución
• Solo pueden proyectarse sobre el período de prórroga mediante pacto expreso o novación contractual

En consecuencia, la posición que sostiene la extinción de los derechos de los cesionarios al finalizar el plazo inicial de la concesión cuenta con un respaldo jurídico sólido y coherente con los principios del Derecho administrativo y civil.

La prórroga concesional, lejos de operar como una mera continuación automática, configura un nuevo escenario jurídico y económico que no puede alterar, por sí mismo, el contenido de las relaciones contractuales preexistentes.

En Madrid, a 17 de marzo de 2026.